تلاطم بازار مسکن، کاذب یا واقعی؟ /بررسی تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن

در بسیاری از مواقع، تنش های ارزی، بازار مسکن را نیز تحت الشعاع قرار داده و به نوعی این دو همگام با یکدیگر،در سطح بازار کشور، بروز پیدا کرده اند.

برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند؛ بالا رفتن نرخ ارز باعث کاهش ارزش ریال و تنزل قدرت خرید مردم می شود و در نهایت در چنین شرایطی، مسکن می تواند به عنوان اهرمی برای حفظ قدرت خرید مالکان قرار گیرد که البته این موضوع تنها یک بُعد از ماجرا است و روی دیگر سکه به تنگناهای شدیدتر اقتصادی افراد و گروه‌هایی منتهی می‌شود که در مساکن اجاره ای سکونت دارند و یا اینکه به عنوان خانه اولی ها، در صدد خرید منزل هستند که طبیعتا بالارفتن قیمت ها، حصول این امر را با دشواری و پیچیدگی همراه می سازد.

در نقطه مقابل، فضای روانی ایجاد شده در پی نوسانات نرخ ارزی، شرایطی را ایجاد می‌کند که برخی بصورت خودجوش به افزایش نرخ کالاها و خدمات مبادرت ورزند که البته برخی از این تلاطمات و نوساناتِ رو به رشدِ قیمتی اجتناب ناپذیر است و برخی دیگر ریشه در سوء استفاده و سودجویی برخی دلالان و واسطه ها دارد.

تعبیر ایجاد حباب قیمتی، عبارتی است که می تواند به عنوان مصداقِ بارز نوسانات قیمت در بازار مسکن مد نظر قرار گیرد، تغییرات و نوساناتی که به زعم برخی از فعالان حوزه بازار با تحرکاتِ واسطه ها و دلالان سودجو، تحریک و تشدید می شود.

نکته حائز اهمیت در خصوص افزایش قیمت مسکن ناظر بر این واقعیت است که از حیث ضریب عرضه و تقاضا، تحولی در بازار ایجاد نشده و اساسا رونق چندان ملموسی در بازار مسکن نیست که عرضه و تقاضا را تحت تاثیر قرار دهد.

طرح این موضوع، نافیِ عدم تعادل میان نظام عرضه و تقاضا در بازار مسکن نیست اما تنش های قیمتی در برخی مناطق خاص آن هم در کوتاه مدت و به موازات نوسانات نرخ ارز، موضوعی است که نمی توان آن را در قالب بالا بودن ضریب تقاضا به نسبت عرضه تحلیل کرد.

در شرایطی که شاهد رکود سنگین در این حوزه (مسکن) هستیم، بالا رفتن قیمت مسکن و یا افزایش احتمالیِ نرخ اجاره بها ظرف چند ماه آینده، جز عمیق تر شدن رکود، نتیجه دیگری در پی نخواهد داشت و قطعا این موضوع در شرایط فعلیِ اقتصادیِ کشور به مصلحت نخواهد بود.

چه باید کرد؟

عمده ترین نقش و تاثیرگذاری در این عرصه، به دولت باز می‌گردد و در صورت اتخاذ تدابیر هر چه مطلوب تر دستگاه های ذی ربط، تا حدود بسیاری تحرکات واسطه ها محدود و مرتفع خواهد شد.

طبیعتا ثبات نرخ ارزی از ضروریات فعلی اقتصادی کشور است و این مهم باید به عنوان دستورکاری جدی مد نظر دولت قرار گیرد که اهمیت آن نه تنها از حیث کنترل و مهار هر چه مطلوب تر بازار مسکن، بلکه به دلیل تاثیرگذاری بالای ارز، در اقتصاد کشور، اجتناب ناپذیر به نظر می رسد.

در شرایطی که چندین ماه از کاهش نرخ سود سپرده های بانکی می‌گذرد، خارج شدن بخشی از نقدینگی و سپرده های مردم از بانک ها،طبیعی به نظر می رسد و قاعدتا در صورت وجود بازار پرسودتر، مطمئن و با ریسک پایین، تزریق سرمایه ها از بانک به حوزه های دیگر غیرمنتظره نخواهد بود و تحقق این امر تا حدودی موثر و سازنده نیز خواهد بود، مشروط بر اینکه دیگر حوزه های کسب و کار، تولید و سرمایه گذاری از رونق مطلوب تری برخوردار شوند؛ در غیر این‌صورت  بروز نوسانات این‌چنینی در بازارهای دیگر بصورت نامتعارف، هیجانی و سودجویانه دور از ذهن نیست.

البته، چندی پیش، حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در گفتگویی با رسانه ها ضمن اشاره به افزایش 50 درصدی قیمت برخی از منازل و مساکن، اظهار کرد: در شرایطی که بسیاری از کسانی که قصد فروش ملک خود را دارند و تاکنون موفق به تحقق این امر نشده اند، به تبع افزایش قیمت ها، تاثیر چندانی در بازار نخواهد گذاشت و این نوسانات ریشه در سودجویی واسطه ها برای ایجاد تلاطم در بازار دارد.

وی معتقد است؛ با به تصویب رسیدن نرخ ارز، ثبات قابل توجه تری در بازار مسکن نیز ایجاد خواهد شد.

امید آن می رود، پیش بینی و یا اظهار نظر معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی هر چه سریع تر محقق شود که به طور قطع ایجاد تلاطم و تنش در هر بازاری، بخصوص حوزه مسکن، به مصلحت اقتصاد کشور نخواهد بود و امروز رونق اقتصادی، حمایت از تولید، جذب سرمایه گذاریِ بخش خصوصی و ایجاد و حفظ ثبات و آرامش در بازار، ضرورتی است که در صورت غفلت یا کم توجهی به آن، با هزینه های سنگینی مواجه خواهد شد.

تاریخ: ۵/اسفند/۹۶ ساعت ۱۷:۱۳ | اقتصاد ایران

شناسه خبر: ۴۴۸۸۲

منبع: باشگاه خبرنگاران

         

اما واقعیت چیست ؟!!

نظر کارشناسی بنده آنستکه در حال حاضر سود سازندگان مسکن در اغلب شرایط بطور میانگین در یک دوره حداقل دوساله از زمان شروع به ساخت تا پایان کار و بازگشت سرمایه برای ساختمانهای معمولی مسکونی حدوداً چهار یا پنج طبقه ۸ تا ۱۰ واحدی که از دو تا سه سال بازگشت سرمایه آن بطول می انجامد حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بطور میانگین می باشد، که این سود با توجه به مصائب ساختمان سازی از ضوابط پرپیچ و خم اداری تهیه پروانه از ابتدای کار و در حین اجرا تا پایان کار گرفته و مصائب ساخت و غیره در قیاس با سود بانکی ۲۰ درصد سالیانه، بسیار کم و در حقیقت ناچیز است، لذا بدون در نظر گرفتن عوامل تاثیرگزار دیگر مثل نرخ ارز، ابتدا بساکن این نرخ سود ساخت ناکافی و دارای ریسک اقتصادی است(در قیاس با سود بانکی) لذا فی الذاته قیمت مسکن دارای پتانسیل حداقل ۱۵ تا ۲۰ درصدی افزایش را در دل خود دارد که سالهاست این پتانسیل به حد اعلای ظرفیت خود رسیده است.

حالیه اگر افزایش نرخ ارز را که موجب افزایش قیمت مصالح ساختمانی می شود که شده، در نظر بگیریم (معادل افزایش نرخ ارز یعنی حدود ۲۰ درصد نسبت به ابتدای شش ماهه دوم سال۹۶) به اضافه پتانسیل ذاتی افزایش قیمت که حدود ۲۰ درصد میباشد، به عدد۴۰ درصد افزایش خواهیم رسید. 

به بیانی دیگر افزایش قیمت مسکن در حال حاضر  آمادگی اوج ۴۰ درصدی را خواهد داشت، و از طرفی تقاضا همچنان وجود دارد و تنها و تنها عامل بازدارنده فعلی عدم توان بخش عمده تقاضا از یک طرف، و وجود سود ۲۰ درصدی بانکی از طرف دیگر سدی(بنظر نگارنده متزلزل ) در برابر افزایش قیمت، ایجاد کرده که با هر موج روانی و هیجانی اقتصادی و حضور تقاضا در بازار آمادگی جهش را دارد، به مصداق اتفاقی که در دو سه ماه اخیر در پایتخت افتاد.

لذا از نظر اینجانب افزایش قیمت ۴۰ درصدی با این وضعیت ارز بهیچ عنوان حباب نبوده و تنها عوامل بازدارنده، موقتاً چون مُسَکِن در حال کنترل آن می باشند.

حامد حسن نژاد

پایه ۱ عمران 

۷ اسفند۹۶