سرمایه گذاران و سازندگان مسکن امسال چه استراتژی ای را باید دنبال کنند؟
اسفند96 زمانیکه بسیاری از سایت ها و رسانه ها و تحلیلگران مسکن در بدنه دولت اذعان می داشتند که مسکن توان گرانتر شدن ندارد و اصلا" قرار نیست گران شود و همه اخبار حبابی بیش نیست ، در این فضا نوشتار کوتاهی درج نمودم با عنوان تاثیر نرخ ارز برقیمت مسکن از حباب تا واقعیت(http://hsn-eng.blog.ir/1396/12/07/%DB%B9%DB%B6%DB%B1%DB%B2%DB%B0%DB%B7%D8%B3)
و در سال 97 دیدیم که افزایش نرخ ارز تاثیر بسیار زیادی در قیمت مسکن داشت، در حال حاضر با توجه به وضعیت رکود در پیش رو بدلیل افزایش بیش از حد قیمت ها، توان بسیار کم خریداران مصرفی، اتمام سرمایه گذاری توسط خریداران سرمایه ای خرد، و حرکت و جابجایی نقدینگی کلان از بخش مسکن به سایر کالاهای سرمایه ای چون خودرو و بورس و .. و سایر دلایل موجود، و اصل عرف شده در صنعت ساختمان کشور(یکسال رونق 3 تا 5 سال رکود)، این بخش وارد فاز رکودی عمیقی خواهد شد که تنها و تنها محرک مجدد آن افزایش نرخ دلار خواهد بود که بتناسب آن هزینه ذاتی ساخت بدلیل افزایش قیمت مصالح اساسی وابسته به دلار افزایش خواهد یافت.
سوال این است که سازندگان و سرمایه گذاران چه استراتژی ای را باید در این بخش در پیش بگیرند تا قادر به حفظ ارزش سرمایه خود و حتی جلوگیری از ضرر باشند؟
بخشی از سرمایه گذاران این بخش که بصورت کلان و حرفه ای سالهای سال در این عرصه فعالیت می کنند و در دوران رکود هم همیشه فعال بوده اند خوب می دانند که در دوره رکود پروژه های ساخت خود را محدود کرده و فقط در سه بخش فعال خواهند شد:
1- مسکن های کوچک با درنظر گرفتن توان خرید متناسب هر منطقه.
2- مسکن های لوکس یا فوق لوکس در مناطق اعیان نشین باز هم با در نظر داشتن تناسب واحد های احداثی از نظر امکانات رفاهی و قیاس قیمت در منطقه.
3- ساخت و احداث ویلاهای جنگلی و ساحلی در شمال کشور که همیشه مخاطب خاص خود را داشته و خصوصا" در این بازه زمانی و موقعیت و شرایط جغرافیایی و آب و هوایی کشور، می تواند مورد توجه قرار گیرد (باز هم با رعایت نکات موارد اول و دوم)
بخش دیگری از سرمایه گذاران مصرفی بوده که بعنوان ملک دوم و سوم جهت اجاره استفاده می کنند که اگر صرفا" از جنبه امنیت بسیار بالای این کالای سرمایه ای نخواهیم به آن نگاه کنیم، در دوره رکود صرفه اقتصادی نخواهد داشت.
بخش سوم سازندگان نوپا و یا به اصطلاح آماتور هستند که بهیج عنوان پیشنهاد نمی شود که در دوره رکود وارد این بازار شوند، چرا که ناچارند با سعی و خطا این صنعت را بیاموزند که در دوره رکود با یک اشتباه محاسباتی و تحلیل نابجا در انتخاب محل و نوع ملک و خصوصا" عدم آشنایی با دانش اولیه و حتی سنتی مدیریت ساخت احتمال ضرر در اصل سرمایه را هم ممکن است بدنبال داشته باشد.
به هر روی امیدواریم که ثبات نسبی زودتر به همه جنبه های صنعت و بازار ایران خصوصا" بخش ساختمان بازگردد که چرخ اقتصاد مملکت در سایه ثبات اقتصادی و امنیت است که خواهد چرخید و ثروت نسبی بر اثر چرخش چرخ های صنعت برای مردمان یک جامعه حاصل خواهد شد و دنیای امروز دنیایی است که فرهنگ و دانش و پیشرفت در پس حصول نیاز های اولیه انسان ها تامین میگردد.
به امید رسیدن به جامعه ای مدرن و بافرهنگ
حامد حسن نژاد
دانش آموخته کارشناسی ارشد مهندسی عمران-مدیریت ساخت دانشگاه علم و صنعت ایران
تابستان 98
