تاثیر نرخ ارز در افزایش قیمت مسکن از حباب تا واقعیت!!

تاثیر نرخ ارز در افزایش قیمت مسکن از حباب تا واقعیت!!

واقعا مسکن گران میشود ؟؟

در حال حاضر سود سازندگان مسکن در اغلب شرایط بطور میانگین در یک دوره حداقل دوساله از زمان شروع به ساخت تا پایان کار و بازگشت سرمایه برای ساختمانهای معمولی مسکونی حدوداً چهار یا پنج طبقه ۸ تا ۱۰ واحدی که از دو تا سه سال بازگشت سرمایه آن بطول می انجامد حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بطور میانگین می باشد، که این سود...

حرف آخر در استحکام بنا و رعایت مقررات ملی ساختمان و آیین نامه 2800 را چه کسی می زند؟

چندی قبل سوال زیر از طرف یکی از همکاران مطرح شده بود که بنا به وسع پاسخ داده شد، در تکمیل این پاسخ، آقای مهندس فرزاد کریم نادر از همکاران محترم توضیحات تکمیلی را وفق قانون نظام مهندسی ساختمان ارائه فرمودند، که ضمن تشکر، مطلب ارسالی ایشان در پاراگراف آخر متن پاسخ اضافه شده است:

پیش بینی آینده قیمت مسکن

قیمت مسکن به ٧ عامل بستگی دارد و ترکیب این ٧ عامل  و نه تنها یک عامل،  قیمت مسکن را تعیین می کند :

لزوم تغییر آیین نامه جدید کنترل ساختمان، در صورت تصویب اصلاحیه قانون نظام مهندسی ساختمان

درصورت تصویب اصلاحیه قانون نظام مهندسی ساختمان، آیین نامه کنترل ساختمان کن لم یکن می شود

با مزاحمت های ساختمان سازی همسایه ها چه کنیم؟!

سوال همیشگی برخی از خواننده های وبلاگ در خصوص موارد قانونی و تعارض ایجاد شده بین همسایگان و ساختمانهای مجاور در حال احداث، را داشتیم که مجددا" مطلب زیر را بازنشر میکنم، امیدوارم مفید واقع گردد:

پیش بینی وضعیت بازار مسکن ایران

بازار مسکن ایران همواره تحت تاثیر عوامل مختلفی بوده و در دهه های مختلف دچار تغییرات و نوسانات و جهش های قیمتی ریزو درشتی گردیده که باعث شده این بازار محل جذب سرمایه گذاران اقتصادی زیادی گردد که بدنبال سرمایه گذاری در بخشی ایمن با بازدهی زود و تضمین شده باشد، در دهه های 50 تا 80 شمسی ، یکی از بزرگترین بازارهای زود بازده سرمایه گذاری ایران ، بخش صنعت ساختمان بود

پیش نویس آئین نامه کنترل ساختمان

✅پیش‌نویس 46 ماده‌ای "آیین‌نامه_کنترل_ساختمان" (آخرین ویرایش منتشر شده 1396/01/15)

درس عبرتی از حادثه کارگاهی

چکیده حقوق مهندسی:

⚠️ درس عبرت از حادثه کارگاهی

🔹بازخوانی یک پرونده :

مجری ذیصلاح و مصائبش

بموجب ماده ۹ فصل چهارم آیین نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، کلیه عملیات اجرایی ساختمان باید توسط اشخاص حقوقی و دفاتر مهندسی اجرای ساختمان به عنوان مجری، طبق دستورالعمل ابلاغی از طرف وزارت مسکن و شهرسازی انجام شود و مالکان برای انجام امور ساختمانی خود مکلفند از اینگونه مجریان استفاده نمایند.

بموجب همان فصل آیین نامه مذکور، ماده ۳۳ ، شرح وظایفی برای مجری در نظر گرفته شده ..

ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی چیست ؟!

آیین نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان 
فصل اول- تعاریف :

مهندس کیست ؟!

مهندس کیست ؟ 

 مهندس در معنای لغوی، 

به کسی گفته می شود که علم هندسه را خوب بداند. 

اما در کل، مهندس Engineer در اکثر کتابهای مرجع جهان به کسی که 

Problem Solving

را خوب بداند گفته شده است.

مهندس کسی است که برای هر مشکلی بهترین راه حل را پیدا میکند.

حرفه ای بسازیم ، یعنی تخصصی ، یعنی دانش ساخت همراه با آگاهی از رفتار سازه ، حرفه ای بسازیم

طول عمر ساختمان در ایران پایین‌تر از کشورهای توسعه یافته است و بخشی اصلی این مشکل به نحوه ساخت و ساز در بازار مسکن و پدیده‌ای به نام بساز و بفروش‌ها که از سالیان طولانی گریبانگیر ساختمان‌ها بوده، باز می‌گردد.

به گزارش روابط عمومی شورای مرکزی به نقل از خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، تأمین مسکن از لحاظ کمی و کیفی همواره به عنوان یکی از دغدغه‌های اصلی کشور مطرح بوده است، سهم برنامه‌های نوسازی و بهسازی در برنامه جامع مسکن سالانه 300 هزار واحد مسکونی است که سهم قابل توجهی بوده و امری بی‌سابقه در این حوزه محسوب می‌شود.

در اوایل دهه هفتاد، سیاستی تحت عنوان طرح‌های تجمیعی مطرح شد که ضمن شناسایی مناطق هدف در بافت‌های مرکزی شهر‌ها به تجمیع واحد‌های مسکونی پرداخته می‌شد. اینگونه اقدامات در آن زمان سیاستی درست و منطقی به نظر می‌رسید، ولی به دلیل دولت محور بودن و ناسازگاری مقیاس پروژه‌ها با سازمان‌های اجتماعی، اقدامی موفق نبود و در نتیجه  بازآفرینی مناطق ناکارآمد و تأمین مسکن را به همراه نداشت.

براساس این گزارش مجید کیان پور نایب رییس کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با خبرنگار  مسکن  با اشاره به اینکه هرگونه ساخت وساز در کشور نیازمند رعایت مقررات ملی ساختمان، ملزمات و ملحقات کشوری است، گفت: تمامی ساخت وساز‌ها در کشور بر اساس مقررات تدوین و تضمین شده و نظام مهندسی ملزم به رعایت آن به ویژه در بافت‌های فرسوده بوده است.

وی با اشاره به اینکه در ساخت وساز‌ها نیازمند آن هستیم که دست غیر متخصصان را از تمامی مراحل ساخت از ابتدا تا انتها کوتاه کنیم، تصریح کرد: با وجود تعداد زیاد مهندس فارغ التحصیل ،متأسفانه ساخت خانه‌ها توسط افراد غیرمتخصص انجام می‌شود، بنابراین باید تلاش کرد که هرکونه ساخت و ساز در کشور به وسیله مهندسان صورت گیرد تا بتوانیم از تمامی ظرفیت‌های آنها در زمینه اجرای ساختمان بهره لازم را گرفته و محصولی با کیفیت توسط آنها ارائه دهیم.

نوسازی ۷ درصدی بافت فرسوده پس از چهار سال

کیان پور بیان کرد: متوسط عمر مفید یک ساختمان باید بالای ۱۰۰ سال باشد، اما در حال حاضر در کشور به ۳۰ سال می‌رسد و این باعث می‌شود که سرمایه ملی کشور و مصالح ساختمانی از بین برود.

وی با اشاره به اینکه تنها باید مجریان ذی‌صلاح و متخصص در حوزه ساخت وساز دخالت کنند، افزود: استفاده از مجریان و حتی مصالح ساختمانی با کیفیت ممکن است میزان قیمت تمام شدۀ مسکن را ۳ تا ۴ درصد افزایش دهد، اما کیفیتی که این بخش به‌دست می‌آورد، بسیار ارزشمند است.

کیان پور با اشاره به اینکه بافت‌های فرسوده در کشور شرایط خاص خودش را دارد، گفت: شاخص‌هایی از جمله ناپایداری و نداشتن استحکام کافی، ریزدانه بودن و نیز نفوذ ناپذیر بودن از جمله مواردی است که باید بافت‌های فرسوده داشته باشند.

وی تأکید کرد: ۷۳ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که باید مورد اهتمام ویژه قرار گرفته و خط اعتباری کافی به آن‌ها تعلق گیرد.

نایب رییس کمیسیون عمران مجلس گفت: طبق مصوبه باید سالانه ۳۰۰ هزار واحد بافت فرسوده نوسازی شود از طرفی قرار بود بانک های عامل نیز هزینه نوسازی ۹۰۰ هزار واحد مسکونی را به خود اختصاص دهند، اما متأسفانه بعد از گذشت ۴ سال  تنها ۵۸ هزار واحد معادل ۷ درصد نوسازی شده است.

به گفته وی باید سازمان بهسازی و نوسازی را مقید کرد که حداقل تا تاریخ مورد نظر ۵۰ درصد از مصوبه را به مرحله اجرایی برساند.

نایب رییس کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد: در صورتیکه حادثه‌ای در کشور رخ دهد ورود به این مناطق غیر قابل نفوذ بوده و دستگاه‌های خدمات رسان قادر به امداد رسانی نیستند و دولت باید در این زمینه هرچه سریعتر اقدامات لازم را انجام دهند.

گفتنی است به دنبال ناکارآمدی پروژه نوسازی بافت‌های فرسوده در همان دوره اجرایی، طرحی دیگر تحت عنوان بافت‌های مسئله‌دار شهری در دستور کار قرار گرفت که بر اساس آن قرار شد خانه‌سازی با دقت بیشتری در 40 شهر مورد مطالعه قرار گیرد. این سیاست نیز همانند اقدامات قبلی به دلیل دولت محور بودن و نگاه اقتدارگرا به این پروژه‌ها به نتیجه مطلوب نرسید، چراکه امکان تملک تعداد زیادی از املاک به دلایل مختلف فراهم نشده و تعداد خرابه‌های این نواحی افزایش و منزلت این مناطق کاهش یافت.

براساس این گزارش به گفته ایزدی معاون وزیر راه وشهرسازی خوشبختانه در سال 95 موفق شده ۹ ردیف اختصاصی برای ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و بهسازی و نوسازی بافت‌های ناکارآمد تعریف کرده و رقمی بالغ بر 639 میلیارد تومان را به این حوزه اختصاص داده شد.

به گفته وی تا کنون مبلغ 151 میلیارد تومان از این اعتبار محقق شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی با تأکید براینکه شهر‌هایی با شرایط حاد اعم از مشهد، قم، شیراز و چهار شهر استان سیستان و بلوچستان در اولویت برنامه‌های بازآفرینی از این اعتبار هستند، گفت: قطعاً با تزریق این مبلغ بحث ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و بهسازی و نوسازی بافت‌های شهری به شدت سرعت خواهد گرفت.

معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: خوشبختانه با کمک مبالغ اختصاص یافته موفق شدیم 410پروژه (به مساحت ۲ میلیون و 500هزار مترمربع فضای شهری) از پروژه‌هایی که باید با کمک دستگاه‌های ذی‌ربط آغاز و به مرحله اجرا می‌رسیدند را فعال کنیم.

برگرفته از خبرنامه شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور

ساختمان سازی روی اعصاب مردم ؟!!

سوالی از طرف یکی از خوانندگان وبلاگ بعنوان یک شهروند بصورت خصوصی از بنده شد که در صدد شدم با درج سوال ایشان که بعضا" ، بطور عادی هم از بنده بعنوان شخص حقیقی و حقوقی دست اندرکار ساختمان پرسیده میشود ، نسبت به پاسخگویی به سوال ایشان با استناد به گفته یک وکیل پایه یک دادگستری و قوانین سازمان نظام مهندسی ساختمان و مقررات ملی نمایم:

 

سوال: 

با سلام 

 

و تشکر از وبلاگ شما. بعنوان یک شهروند می خواستم بدانم آیا کارگاه های ساختمانی می توانند در روزهای تعطیل کار کنند ؟ و موجب ناراحتی تمامی همسایگان بشوند ؟

اگر خیر لطف کرده راهنمایی فرمایید باید به چه ارگان دولتی شکایت کرد 

با احترام 

 

پاسخ:

 

پاسخ کوتاه این است که منعی برای فعالیت در روزهای تعطیل برای کارگاه ای ساختمانی وجود ندارد مگر اینکه خارج از ساعات کاری عرف مثلا قبل از ۸ صبح و یا بعد از ۶ عصر باشه که میتوانید قانوناً بخواهید که سر و صدا نکنند. اصولا" ساعات کاری قانونی در کشور ما از 8 صبح تا 16 عصر و نهایتا" 18 می باشد.

مرجع رسیدگی هم شهرداری ها و درصورت عدم رسیدگی شکوایه ی قضایی است.

اما اگر تمایل به دانستن موارد بیشتری در این مورد باشید متن زیر را مطالعه فرمایید.


ساختمان سازی روی اعصاب مردم
نگاهی حقوقی به مزاحمت های ناشی از ساخت وساز برای همسایگان

نویسنده: مهسا قوی قلب

ساختمان سازی همیشه با مواردی همچون تخریب ساختمان قدیمی، گودبرداری، آهن ریزی و... همراه است و در طول اجرای تمامی طرح ها استفاده از ماشین آلات مربوطه توام با آلودگی صوتی و زیست محیطی بسیار بالانیز حتمی است.استفاده از این قبیل ماشین آلات ساختمانی با صداهای دائمی، صدای گوشخراش حاصل از ریختن آهن آلات در نیمه های شب و بعدازظهرها و گودبرداری های طولانی با صداهای ناهنجار و مواردی از این قبیل همگی موجب سلب آرامش همسایگان شده و در یک کلام حقوق شهروندی را تضییع می کند.ساختمان سازی موضوعی است که بسیاری از شهروندان بخصوص ساکنان شهرهای بزرگ با آن روبه رو هستند. اما آیا همسایگان می توانند از طرق قانونی با این قبیل سازندگان که در بیشتر موارد حقوق شهروندی همسایه خود را زیر پا می گذارند برخورد کنند؟
    
     بهروز فروغی نیا، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری با نگاهی حقوقی به این معضل که بیشتر کلانشهرهای کشور به آن مبتلاهستند به خبرنگار ایران می گوید: «سال 1374 قانونگذار اقدام به تصویب لایحه مربوط به قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان با اهدافی از جمله وضع مقررات ملی ساختمان به منظور اطمینان از ایمنی، بهداشت، بهره دهی مناسب، آسایش و صرفه اقتصادی و اجرا و کنترل آن در راستای حمایت از مردم کرده است. در ماده 33 این قانون، تدوین اصول و قواعد فنی ضروری و مرتبط با قانون مزبور به عهده وزارت مسکن و شهرسازی قرار داده شده است که مجموعه اصول و قواعد فنی و آیین نامه کنترل و اجرای آنها، تحت عنوان مقررات ملی ساختمان نامیده می شود.»
    به گفته این حقوقدان، مطابق مبحث 12 مقررات ملی ساختمان با عنوان ایمنی و حفاظت کار در هنگام اجرا که آخرین بار در سال 1392 ویرایش شده و حسب ماده 34 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان و امور شهرسازی، مجریان ساختمان ها و تاسیسات دولتی و عمومی، صاحبان حرفه های مهندسی ساختمان و شهرسازی و مالکان و کارفرمایان، مکلف به اجرای آن هستند.
    وی در ادامه می افزاید: «اشخاص یاد شده باید در اجرای عملیات ساختمانی برای تمامی ساختمان های مشمول قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، سلامت و بهداشت تمامی افرادی را که در مجاورت یا نزدیکی کارگاه ساختمانی عبور و مرور، فعالیت یا زندگی می کنند را مدنظر قرار دهند و از هرگونه آلودگی هوا، آب، خاک و نیز آلودگی صوتی ناشی از عملیات ساختمانی پرهیز کنند. در این زمینه مسئولیت نظارت عالیه بر اجرای ضوابط و مقررات ملی ساختمان در اجرای تمامی ساختمان ها و طرح های شهرسازی و عمرانی بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی قرار داده شده است. پس این وزارتخانه باید در صورت برخورد با هرگونه تخلفی در این خصوص، دستور جلوگیری از ادامه کار را به مهندس ناظر و مرجع صدور پروانه ساختمانی مربوطه ابلاغ و تا رفع تخلف موضوع را پیگیری نمایند.»
    وکیل دادگستری با اشاره به حکم ماده 35 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان بیان می دارد: «بدیهی است مراجع مربوطه نیز موظف به همکاری و اجرای تصمیم ها خواهند بود. ضمن این که طبق ماده 40 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، متخلفان از نظر کیفری نیز قابل تعقیب توسط مراجع قضایی هستند. »
     بنابراین به نظر می رسد قوانین و مقررات موجود می تواند از حقوق شهروندی اشخاص در مقابل مزاحمت های ایجاد شده توسط کارگاه های ساختمانی حمایت کند.
    در خصوص محدودیت تردد کامیون ها و تریلرها در ساعت هایی از شبانه روز در سطح شهر و نظر به این که برخی سازندگان با استناد به این محدودیت این حق را برای خود قائل شده تا قسمتی از مصالح ساختمانی پرخرج از جمله تیرآهن را در شب هنگام و در محل ساخت ساختمان تخلیه کنند، این امر بطور قطع باعث ایجاد سروصدا و در نهایت مزاحمت برای ساکنان مجاور خواهد شد. فروغی نیا در این باره بیان می دارد: « مطابق مبحث 12 مقررات ملی ساختمان هرگونه اقدامی که باعث آلودگی صدا یا ایجاد مزاحمت برای ساکنان مجاور شود عملی خلاف قانون بوده و مالکان یا سازندگان این گونه اماکن این حق را ندارند که محدودیت تردد را بهانه ایجاد مزاحمت نمایند به این خاطر سازندگان بهتر است مصالح مورد نیاز سنگین را به محل ساخت بنا حمل کرده و روزها با استفاده از تجهیزاتی همانند جرثقیل اقدام به تخلیه بار نمایند.»
    به گفته فروغی نیا سه عامل می تواند از جمله دلایلی باشد که باعث شده با وجود مقررات قانونی و لازم الاجرا همچنان شاهد وجود کارگاه های ساختمانی مزاحم در سطح شهرها و رعایت نکردن حقوق شهروندی در این خصوص باشیم که عبارتند از:
    1 – اطلاع و آگاهی نداشتن شهروندان از مقررات قانونی موجود که بطور قطع از طریق اطلاع رسانی های لازم و مکرر توسط ارباب جراید بخصوص رسانه ملی می توان این آگاهی را به شهروندان ارائه کرد تا در صورت مواجهه با چنین تخلف هایی که باعث سلب آسایش آن ها می شود، به مراجع مربوطه قانونی مراجعه و با پیگیری جدی موضوع تا رفع کامل تخلفات صورت گرفته ضمن برخورداری از محیطی امن، به ایجاد فرهنگ نظارت مردمی در جامعه و حق طلبی نیز کمک شایان توجهی نمایند.
    2 – اجرا نشدن صحیح قوانین و مقررات و نبود نظارت کامل بازرسان دستگاه های ذی ربط باعث می شود این امکان و شرایط برای معترضان به حقوق مردم فراهم شده تا به منظور سودجویی یا راحت طلبی بیشتر، بی اعتنا به حقوق دیگران، اسباب تضییع حقوق سایرین را ایجاد کرده و دستیابی به منافع بیشتر را مقدم بر حفظ و احترام به حقوق شهروندان قرار دهند.
    3 – ضعف برخوردهای قاطع قانونی با متخلفان از مقررات ملی ساختمان نیز یکی دیگر از عوامل مذکور است که اگر اینچنین نبود، هیچگاه طرح بحث مذکور، موضوعیت پیدا نمی کرد.
    
     لزوم بازنگری در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان
    «متاسفانه به دلایل مختلف در زمینه ساعت کاری کارگاه های ساختمانی قانون مشخصی وجود ندارد. همچنین ایجاد گرد و خاک منوط به ایجاد زباله یا میزان CPM گرد و خاک ایجاد شده است. در زمینه میزان دسی بل حاصل از سروصداهای ناشی از ساخت و ساز نیز قانونی وجود ندارد، اما یک قانون کلی در این زمینه بیان می دارد هر نوع ساخت و ساز نباید به همسایگان مجاور آزاری برساند ولی تعریف این که این آزار چیست در قانون وجود ندارد.»
    بهروز اسماعیل زاده، کارشناس دادگستری در این باره می گوید: <بطور معمول در صورت بروز شکایت در این گونه موارد محاکم از یک کارشناس در زمینه میزان سروصدا، گردوخاک، آلاینده ها و تکه های فوم پخش شده در هنگام انجام کار نظرخواهی می کنند که آیا میزان موارد یاد شده مطابق عرف معمول است یا خیر و با همین مواردی که فقط در عرف وجود دارد شاید بتوان از ایجاد مشکل پیشگیری کرد.>
    وی در ادامه می افزاید: « در صورت وجود شکایت، دادگاه فرد مورد تایید خود را به محل مورد نظر می فرستد و میزان ذرات آلاینده توسط وی اندازه گیری می شود. اگر مشکلات بیشتر از حد باشند غیرمجاز تلقی می شوند. در زمینه صدا هم میزان دسی بل غیرمجاز اندازه گیری می شود. گفتنی است این افراد مورد تایید قوه قضائیه هستند که قابلیت تشخیص موضوع را به لحاظ علمی دارند و از کارشناسان رسمی هستند.»
    به گفته اسماعیل زاده پس از بررسی های لازم چنانچه میزان آلاینده ها مطابق عرف نباشد دادگاه از سازنده درخواست می کند آزار و اذیت به وجود آمده را قطع کرده و با توجه به میزان خسارت وارده که توسط کارشناس برآورد شده محاکم مربوطه دستور به دریافت خسارت از سازنده می دهند. با وجود این در کشور ما این گونه مسائل در همان ابتدای امر به دلیل این که با ایجاد درگیری و طرح پرونده در دادگاه، سازندگان متحمل خسارت خواهند شد، حل و فصل می شوند، زیرا در غیر این صورت به دلیل وجود پرونده قضایی، شهرداری دستور قطع ساخت و ساز می دهد و سازنده بلافاصله به فکر حل مساله می افتد تا از بروز خسارت ها جلوگیری کند.
    
     آرامش شهروندان زیر چرخ های کامیون ها
     برخی از تماس هایی که توسط شهروندان در ساعت های پایانی شب یا پس از نیمه شب با پلیس 110 گرفته می شود، در زمینه تخلیه بار از سوی خودروهای سنگین است که همیشه با صداهای هولناکی همراه هستند. ساعت هایی که بسیاری از شهروندان ممکن است در حال استراحت یا خواب شبانه باشند.
    اسماعیل زاده با اشاره به این که سازندگان، آهن آلات را در خارج از محدوده شهر تهران خریداری می کنند، می گوید: «تریلرها و کامیون هایی که پمپ و کمپرسور های بزرگ نیز حمل می کنند تنها می توانند در فاصله زمانی ساعت 12 تا 6 صبح در روزهای عادی و 10 شب تا 6 صبح در روزهای تعطیل تردد کنند. در غیر این صورت توسط پلیس راهور متوقف و جریمه می شوند و یک روز هم این خودروها متوقف خواهند شد. در پی تماس تلفنی همسایگان در خصوص آزار و اذیتی که به دلیل تخلیه بارهای سنگین می بینند پلیس با مراجعه به محل و آگاهی از محدودیت ساعت های تردد این خودروها تنها می تواند به تذکر شفاهی بسنده کند و هیچ اقدام اجرایی را نمی تواند به عمل آورد.»
    با این اوصاف این پرسش به ذهن خطور می کند که آیا در سایر پایتخت های دنیا نیز چنین مشکلات مشابهی وجود دارد؟
     این کارشناس رسمی دادگستری در پاسخ به این سوال بیان می دارد: «تکنولوژی ساخت ساختمان در کشورهای پیشرفته بسیار متفاوت است. در اغلب این کشورها قطعات ساختمان ها به صورت پیش ساخته است و حتی عملیات مونتاژ هم در محل ساخت قطعات انجام می شود. البته در کشور ما نیز نسبت به 20 سال گذشته تکنولوژی ساختمان سازی پیشرفت چشمگیری داشته و بسیاری از قطعات از قبل ساخته می شوند اما تنها مشکل مونتاژ است که به دلیل حمل با تریلر و ساختار اجرای مونتاژ در نهایت با سروصدای فراوان همراه است. در کشورهای پیشرفته ابزارهایی به کار می روند که هیچ گونه سروصدایی ایجاد نمی کنند مگر در حاشیه شهرها که خانه ها از یکدیگر فاصله های زیاد دارند ولی در شهرهای پرجمعیت ساخت وسازها بدون ایجاد مزاحمت های صوتی و گرد و خاک است.»
    به اعتقاد اسماعیل زاده با پیشرفت علم و بهره گیری از تکنولوژی های روز دنیا می توان تا اندازه قابل توجهی از ایجاد مزاحمت های ناشی از ساختمان سازی ها جلوگیری کرد.
    
    
     
□

 روزنامه ایران، شماره 5650 به تاریخ 30/2/93، صفحه 18 (حقوقی) 

 

مقایسه آزمون های ورود به حرفه مهندسی بین المللی و داخل ایران: قسمت دوم

آشنایی با آزمونهای PE و FE

قسمت_دوم

پیشتر به معرفی این آزمونها و مقایسه آنها با آزمون های داخل کشور پرداختیم در این پست اطلاعات بیشتری در این مورد داده می شود. 

مزایای استفاده از PE نسبت به FE :

✨مهندسین دارای  مدرک PE برای کاریابی در خارج از کشور نسبت به مهندسین دارای FE دارای اولویت میباشند و برای تاسیس شرکت مهندسی هم لازمه آن داشتن مدرک PE میباشد. 

 اگر آخرین مدرک مهندسی شما لیسانس باشد حداقل 5 سال لازم است تا از مدرک فارغ التحصیلی مهندسین گذشته باشد تا اجازه شرکت در آزمون FE را داشته باشد. داشتن مدرک فوق لیسانس یا دکتری جای دو سال تجربه کار قبول میشود یعنی با حساب این مدارک نیاز به حداقل 3 سال از گذشتن مدرک فارغ التحصیلی کارشناسی شما بگذرد تا مجاز به شرکت در آزمون FE باشید .

    اخیرا شرط شرکت در آزمون PE این میباشد که حداقل یک معرف در کشور آمریکا داشته باشند چرا که NCEES با این فرد در ارتباط با مهارت های کاری این شرکت کننده سوال میکنند تا مطمئن شوند که این فرد صلاحیت شرکت در آزمون را دارد یا خیر.

    NCEES مستقیما بایست مدارک مهندسین ایرانی از جمله ریز نمرات را ارزیابی کند و این مدارک باید مستقیما از طرف دانشگاه داخل ایران به دست NCEES رسانده شود که این مرحله ارزیابی حدود 4 ماه به طول می انجامد. ارزیابی اولیه توسط مرکز امتجانی مربوطه انجام میپذیرد.

     آزمون FE به صورت جزوه بسته و CBT یعنی به صورت کامپیوتری میباشد اما آزمون PE به صورت کاغذی  و جزوه باز برگزار میشود.

    در برخی از ایالات کشور آمریکا داشتن مدرک SE یا همان   Structural Engineering لازم میباشد.

نحوه شرکت در آزمون

در ایران سازمان سنجش چند سالیست که آزمون برگزار میکند  در حالیکه در وبسایت NCEES اسمی از ایران به عنوان نمایندگی برگزاری آزمون برده نشده است و مدارک قبولی در آزمون سازمان سنجش را قانونی نمیداند .

بنابراین لازم است مهندسین از طریق مستقیم یکی از نمایندگی های ذکر شده در وبسایت NCEES برای ثبت نام اقدام فرمایند که در نزدیکی ایران دو مرکز نمایندگی نزدیک به ایران وجود دارد یکی دانشگاه شارجه امارات و دیگری دانشگاه تکنیکال استانبول که از بین این دو دانشگاه آمریکایی شارجه امارات بیشتر توصیه میشود. بنابراین برای ثبت نام کافیست به این صفحه از دانشگاه شارجه مراجعه بفرمایید.

💢قبلا آزمون FE فقط دو بار در سال بود اما الان در طول سال هر روزی که مهندسان خواستند امتحان بدهند این امکان را NCEES از طریق مراکز نمایندگی آن فراهم کرده است که محدودیت از این بابت وجود نداشته باشد.معمولا پیشنهاد میشود یک ماه بعد از اینکه مدارکشان از سوی NCEES تائید شد برای ثبت نام در امتحان اقدام کنند. تعداد کل سوالات در آزمن FE ، 120 سوال است که 60 سوال صبح و 60 سوال عصر که برای هر سوال 2 دقیقه زمان است. برای مهندسان راه و ساختمان 15 موضوع در امتحان می آید که برای هر موضوع تعداد سوالات متفاوت است. 

ملاک قبولی در آزمون اینست که به حداقل 70% از سوالات آزمون جواب صحیح داده شود. (نمره منفی ندارد) البته در مواردی NCEES نمره های شرکت کنندگان را به صورت سهمی گون آمار میگیرد و اگر خیلی سخت یا آسان بود این درصد را به نسبت میانگین درصد نتایح شرکت کنندگان کم یا زیاد میکند. نتایج آزمون بین 7 تا 10 روز پس از برگزاری آزمون به صورت اینترنتی قابل مشاهده است.

منبع : Civil808

💢مقایسه آزمون های بین المللی ورود به حرفه با آزمون های داخلی

آشنایی با آزمون های  FE,PE

✨در آمریکا اگر یک نفر از جایی با درجه اعتبار پایین فارغ التحصیل بشود  وبتواند آزمون FE  یا همان  #The_Fundamentals_of_Engineering را قبول شود خیلی راحت ترمیتواند  کار پیدا کند تا اینکه فردی از دانشگاه استنفورد فارغ التحصیل شده باشد.  این موضوع برای سایر مهندسین در سایر کشور ها نیز صدق میکند ،  آزمونFE  توسط  The National Council of Examiners for Engineering and Surveying) NCEES)  تقریبا هر ماه برگزار میگردد که همزمان در آمریکا ، کانادا ،ژاپن ، کره جنوبی ، مصر ،امارات ، عربستان سعودی ، تایوان و ترکیه برگزار میشود و داشتن این مدرک در این کشور ها برای کاریابی یک اولویت مهم محسوب میشود . 

علت لزوم داشتن این مدرک برای کاریابی در کشور های ذکر شده اینست که این مدرک صرفا ملاکی برای ارزیابی دانش مهندسی مهندسانیست که از دانشگاه فارغ التحصیل میشوند و جز این هم نمیتوان به هر مهندسی با هر سطح مدرکی از لیسانس گرفته تا دکتری برای اعطای کار فنی مهندسی اعتماد داشت. چراکه یادگیری مباحث درسی در دانشگاه یک موضوع است اما داشتن تجارب مهندسی جهت درک مفاهیم مهندسی موضوع دیگریست.

✨قدم دوم پس از گذراندن آزم,ن #FE  ، شرکت در آزمون #PE  یا همان The Principles and Practice of Engineering exam  است که به مهندسین حق امضا میدهد. برای مهندسین برق و شیمی این مدرک خیلی شاید مهم نباشد اما برای مهندسین راه و ساختمان اگر آنها PE نداشته باشند شانس انجام خیلی از کار ها را از دست میدهند.

💢مقایسه آزمون های بین المللی ورود به حرفه با آزمون های داخلی:

در ایران نیز مشابه آزمون های FE همان پایه 3 نظام مهندسی میباشد و آزمون PE ، پایه 2 و آزمون SE پایه 1 میباشد منتها تفاوت آزمون های ورود به حرفه داخلی با خارجی در اینست که در ایران اگر مهندسی در آزمون پایه 3 قبول شد برای دریافت پایه 3 به 2 نیاز به آزمون مجدد نیست بلکه با گذراندن دوره هایی موسوم به ارتقا پایه با دریافت نمراتی میتواند برای مثال طی حداقل یکی دو سال به پایه بالاتر ارتقا یابد و از تفاوت های مهم دیگر اینست که در ایران هر مهندسی که پایه 3 خود را دریافت میکند بلافاصله حق امضا را نیز دریافت میکند که این به هیچ وجه در آزمون های بین الملللی ورود به حرفه صادق نمیباشد چراکه تازه بعد از قبولی در آزمون PE هست که میتواند این امکان را دست یابد.

✨همچنین شرط شرکت در آزمون PE گذراندن دوره های آموزشی مختلف جهت دریافت رتبه هایی به اسم PDH میباشد (Professional Development Hour (PDH . دقیقا همانطور که در ایران نیز برای ارتقا پایه به شرکت در چنین دوره های نیازمندیم. بنابراین با مقایسه این دو آزمون در میابیم آزمون های بین المللی نسبت به آزمون ورود به حرفه داخلی دارای سخت گیری بیشتری در ارتقا پایه میباشند چراکه علاوه بر لزوم به حدنصاب رساندن PDH نیاز به شرکت در آزمون مجزایی برای دریافت PE  مهندسی نیز میباشد.

از نکات جالب توجه در آزمون های بین المللی مهندسی استفاده از منابع کمک آموزشی شبیه به آنچیزیست که در آزمون های داخل ایران از آنها برای قبولی در آزمون کمک میگیریم برای مثال دو نمونه کلید واژه و ماشین حساب های مهندسی. البته برای استفاده از ماشین حساب مهندسی NCEES مهندسان را محدود به استفاده از مدل های خاصی از ماشین حاسب میکند.

منبع: Civil808

رشد قیمت مسکن درسال 95 «کمتر از نرخ تورم» بوده است

بر اساس گزارش بانک‌مرکزی، حجم معاملات آپارتمان‌های‌مسکونی شهر تهران در سال ۹۵، رشد ۵.۴ درصدی را نشان می‌دهد که این آمار، نشان از بهبود وضعیت بازار مسکن در سال گذشته را داشت.

به گزارش روابط عمومی شورای مرکزی به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، بانک‌مرکزی در تازه‌ترین گزارش خود از تحولات بازار مسکن شهر تهران از بهبود وضعیت بازار معاملات مسکن در سال ۹۵ نسبت به سال ۹۴ خبر داد. براساس این گزارش، حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران طی یک سال ۹۵ نسبت به سال قبل، از رشد۵.۴ درصدی برخوردار شد که این موضوع نشان از بهبود وضعیت بازار معاملات مسکن در این سال دارد. در سال ۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۶۲ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با سال قبل،۵.۴ درصد افزایش نشان می‌دهد؛ در این مدت متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی، ۴ میلیون و ۳۹۰هزار تومان بوده است که نسبت به سال قبل-۹۴-معادل ۴/ ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

دنیای اقتصاد نوشت: بانک‌مرکزی همچنین در این گزارش وضعیت تحولات بازار مسکن شهر تهران طی اسفندماه ۹۵ را هم مورد بررسی قرار داده و اعلام کرده است که در اسفندماه سال ۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های‌مسکونی شهر تهران به ۱۲ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب، ۲۱.۶ و ۶.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که در اسفند ۹۵، متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۱.۵ و ۵.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اسفند ماه سال ۹۵ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۱.۱ درصد، بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند؛ این در حالی است که این سهم در مقایسه با اسفندماه سال قبل کاهش یافته و عموما به سهم واحدهای با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است. همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفندماه سال ۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه‌۵ با سهم۱۵.۵ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم ۱۱.۱ و ۱۰.۵ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

بر اساس اعلام بانک مرکزی، بیشترین رشد متوسط قیمت مسکن در اسفند ماه ۹۵ نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۶(معادل ۸.۶ درصد) و بیشترین کاهش متوسط قیمت به منطقه یک (معادل ۱.۷ درصد) تعلق دارد. در اسفند ماه ۹۵، از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده، معادل ۹ میلیون و۸۲۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و۱۷۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است که این ارقام در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، به ترتیب ۱.۷  درصد کاهش و ۲.۸ ‌درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع آپارتمان مسکونی در اسفند ۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۳.۵  میلیون تومان به ازای هر مترمربع با سهم ۱۱.۷ درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات مسکن در شهر تهران را در این بازه زمانی به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که به لحاظ سطح زیربنا نیز بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع-معادل ۱۴.۳ درصد-اختصاص داشته است. 

بنا بر این گزارش، هر چند به لحاظ «سطح قیمت» و «میزان معاملات مسکن» شهر تهران تفاوت جزئی میان آمارهای ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن وجود دارد اما وضعیت بازار مسکن از سوی هر دو مرجع یکسان توصیف شده است؛ به این معنا که هم دفتر اقتصاد مسکن و هم بانک مرکزی در تشریح تحولات سال ۹۵ بازار مسکن اعلام کرده‌اند که رشد قیمت مسکن در این سال «کمتر از نرخ تورم» بوده است.

در تهران ساخت و ساز مسکن چقدر سود دارد

بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی سال 1389، نسبت ارزش زمین به کل هزینه تمام‌شده ساختمان‌های تکمیل‌شده در کل مناطق شهری کشور معادل 46.9 درصد بود.

در این سال نسبت مذکور برای ساختمان‌های تکمیل‌شده در شهر تهران به 59.3 درصد رسید که در مقایسه با سال قبل از آن، 1.1 واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.

به عبارت دیگر سال 89 نزدیک به 50 درصد از قیمت تمام‌‌شده ساخت ‌و سازهای مسکونی را ارزش زمین تشکیل داده است.

مصالح ساختمانی

پس از موضوع زمین، مهم‌ترین عامل تأثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن، مصالح ساختمانی و سهم آنها در قیمت تمام شده مسکن است.

بر اساس آخرین گزارش‌های مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مصالح ساختمانی در نیمه اول سال 90 هم شاهد رشدهای شدید قیمت این کالاها در مقایسه با نیمه اول سال 89 هستیم، قیمت مصالح ساختمانی در این دوره حدود 22 درصد افزایش پیدا کرده است.

احمد اسکویی، توزیع‌کننده تأسیسات و مصالح ساختمانی نیز در مورد افزایش قیمت این محصولات می‌گوید: متوسط قیمت تجهیزات تاسیساتی همچون تهویه مورد استفاده در ساختمان در فاصله زمانی ابتدای دی تا ابتدای بهمن سال گذشته با 60 درصد افزایش همراه بود. همچنین در دوره زمانی گفته شده متوسط قیمت انواع فولاد 20 درصد، انواع سیمان 11 درصد و انواع تجهیزات گرمایش و سرمایش در ظرفیت‌های مختلف 45 درصد افزایش داشته است.

دستمزد نیروی انسانی

یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن، دستمزدی است که سازندگان باید به نیروی انسانی فعال در این حوزه پرداخت کنند. همان‌گونه که انتظار می‌رفت، این شاخص هم طی سال‌های اخیر بویژه دو سال 89 و 90 در مقایسه با سال‌های پیشین با شیبی تندتر افزایش یافته است.

خیرالله عابدی از معماران و سازندگان با سابقه در تهران و شهرستان‌ها با تأیید افزایش قابل ملاحظه دستمزد کارگزان ساختمانی می‌گوید: یک کارگر ساده ساختمانی در سال گذشته با ساعتی 3000 تا 3500 تومان کار می‌کرد، اما در سال جاری با کمتر از 5000 تومان بسختی حاضر می‌شوند کار کنند.

دستمزد یک بنای ماهر سال گذشته حدود ساعتی 5000 تا 6000 تومان بود، اما امسال به کمتر از 8000 تومان راضی نیستند.

گچکار تا پیش از این با ساعتی6000 تا 6500 تومان کار می‌کرد امسال به کمتر از 8000 تومان برای هر ساعت راضی نیست.

سرجمع قیمت تمام‌شده

با در نظر گرفتن مجموع این قیمت‌ها می‌توان این‌گونه نتیجه گرفت که در حال حاضر ساخت هر متر واحد مسکونی حدودا 550 تا 600 هزار تومان برای سازندگان تمام می‌شود.

به عبارت دیگر، در شرایط معمول و با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز به عنوان مثال یک آپارتمان 70 متری حدودا 38.5 تا 42 میلیون تومان هزینه ساخت دارد.

به این مبلغ باید حدود 20 درصد هزینه تأمین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسوولیت ساختمان، مالیات و عوراض و.... نیز افزود که قیمت تمام‌شده را به 46.2 میلیون تا 50.4 میلیون تومان می‌رساند بنابراین در صورتی که قیمت فروش یک آپارتمان نوساز در مرکز شهر تهران حدود دو نیم تا سه میلیون تومان باشد، از مابه‌التفاوت قیمت ساخت و فروش حدود 128.8 تا 159.6 میلیون تومان عاید سازنده خواهد شد.

بنابر گزارش‌های میدانی، قیمت زمین در همین مناطق بین چهار تا چهارونیم میلیون تومان برآورد می‌شود و اگر فرض را بر ساخت پنج طبقه واحد مسکونی در یک زمین حدودا 120 متری بگذاریم، هزینه‌ای که بابت خرید زمین پرداخت شده است، حدود 480 تا 540 میلیون تومان خواهد بود.

از آنجا که بنابر مصوبات موجود حدود 60 درصد مساحت زمین، امکان قرار گرفتن زیر بنا را دارد، متراژ واحدهای مسکونی این ساختمان فرضی، حدود 70 متر خواهد بود.

از این رو برای محاسبه بهایی که خریدار زمین پرداخت کرده است، باید 480 تا 540 میلیون تومان را به پنج واحد 70 متری تقسیم کنیم یعنی 350 مترمربع که نتیجه حدود یک میلیون و 370 تا یک میلیون و 540 هزار تومان می‌شود.

از مجموع این محاسبات و با اضافه کردن قیمت ساخت هر مترمربع به این نتیجه می‌رسیم که هر مترمربع آپارتمان بین یک میلیون و 870 تا دو میلیون و 114 هزار تومان می‌شود.

از این رو می‌توان گفت تخمین سودی بین 630 تا 886 هزار تومان به ازای هر مترمربع ساخت و فروش آپارتمان، برآوردی غیرواقع‌بینانه نخواهد بود. اگر این اعداد تخمینی را در 350 مترمربع کل زیر بنا در نظر بگیریم، سود کل 220 میلیون تا 310 میلیون تومان خواهد بود.

برگرفته از vivannews

کمیسیون ماده 5 شهرداری چیست؟

کمیسیون ماده ۵:

 

بررسی و تصویب طرح های تفضیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان یا فرمانداری کل به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار کل و به عضویت رئیس انجمن شهرستان ( فعلا " شوراهای اسلامی شهر جایگزین شده ) و شهردار و نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و آبادانی و مسکن و نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح انجام میشود.

آن قسمت از نقشه های تفضیلی که به تصویب انجمن شهر ( فعلا" شوراهای اسلامی شهر جایگزین شده) برسد برای شهرداری لازم الاجرا خواهد بود. تغییرات نقشه های تفضیلی اگر در اساس طرح جامع شهری موءثر باشد باید به تاءیید شورای عالی شهرسازی برسد.

ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

ماده ۱۰۰

مالکین اراضی واملاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت وساز از شهرداریها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه بوسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند.

تبصره۱: چنانچه از لحاظ اصول فنی و شهر سازی یا بهداشتی تخریب ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه باشد شهرداری می بایست موضوع را در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور ، نماینده دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر مطرح و کمیسیون پس از وصول به ذینفع اعلام میکند که ظرف ۱۰ روز توضیحات خودرا کتبا ارایه دهد ، پس از مدت فوق کمیسیون پرونده را در جلسه با حضور نماینده شهرداری بدون حق رای مطرح می نمایدو چنانچه رای به تخریب صادر گردد (قسمتی از بنا یا کل آن ) مهلت ۲ ماهه ارایه میشود و شهرداری موظف است رای را به مالک ابلاغ وچنانچه مالک در مدت تایین شده اقدام ننماید شهرداری راسا اقدام نموده و هزینه آن را طبق مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود .

تبصره ۲ : در صورتی که اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در قسمت مسکونی باشد و تخریب آن ضرورت نداشته باشد رای به جریمه از یک دوم ارزش معاملاتی تا ۳ برابر برای هر متر مربع صادر می گردد و چنانچه ذینفع جریمه را پرداخت نکند شهرداری مکلف است پرنده را به کمیسیون ارجاع و تقاضای تخریب کند و کمیسیون نیز رای مذکور را صادر نماید .

تبصره۳ : اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از ۲برابر تا ۴ برابر ارزش معاملاتی به ازای هر متر مربع رای جریمه صادر می گردد و چنانچه مالک از پرداخت جریمه خودداری نماید طبق بند آخر ماده ۲۲ عمل می شود .

تبصره ۴ : در خصوص بنای بدون اخذ مجوز از شهرداری در صورتی که اصول فنی شهر سازی و بهداشتی رعایت شده باشد در خصوص مسکونی معادل ارزش معاملاتی ساختمان و در  خصوص تجاری معادل ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی را داشته باشد هر کدام که مبلغ ان بیشتر است را از ذینفع دریافت نماید .

تبصره ۵ : در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح ان کمیسیون می تواند از یک برابر تا ۲ برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع (به متراژ۲۵ متر)  جریمه نماید .

تبصره ۶ : مالکین نباید تجاوز به معبر عمومی نمایید و شهرداری مکلف است اگر اینچنین اتفاق افتاد از ادامه کار جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع نماید . در خصوص عدم استحکام بنا عدم رعایت اصول فنی بهداشتی و شهرسازی در ساختمان در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰است .

تبصره۷ : مهندسین ناظر مکلف به نظارت در ساخت و ساز هستند . هر گاه مهندس ناظر تخلف نماید(تبصره یک ماده ۱۰۰) شهرداری مکلف است موضوع را به نظام معماری و ساختمان جهت طرح در شورای انتظامی معرفی نماید .

تبصره ۸ : دفاتر اسناد رسمی می بایست گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمانهای ناتمام را ملاحضه و در سند قید نمایند .

تبصره ۹ : ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ معاف می باشند .

تبصره۱۰ : در خصوص ارا ماده ۱۰۰کمیسیون ماده ۱۰۰ هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف ۱۰روز نسبت به ان رای اعتراض کند مرجع رسیدگی به ان کمیسیون ماده ۱۰۰۰ دیگر خواهد بود که اعضای ان غیر از افراد قبلی می باشد و رای این کمیسیون قطعیست .

تبصره۱۱ : آئین نامه معاملاتی توسط شهرداری تهیه و مورد تصویب انجمن شهر می باشد و سالی یک بار قابل تجدید نظر است . 

مجری ذیصلاح ساختمانی ، چالش ها و راهکارها

مطابق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان موضوع نظامات اداری و آیین نامه اجرایی شیوه نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی ساختمان ، مجری ذیصلاح شخص حقیقی و حقوقی ای میباشد که مسوولیت اجرای ساختمان را در قالب قراردادهای مختلف از حیث مدیریت اجرا برعهده خواهد داشت ، لذا سوال اینست که هدف قانونگذار از این بخش چه بوده است ؟ 

 پاسخ کاملا" روشن است ، هدف چیزی جز این نیست که مثل همه صنایع مولد دیگر در کشور ، یا بهتر بگویم در جهان ، متولی تولید ، اجرا و ساخت کسی باشد که متخصص و مجرب آن امر صنعتی است ، "صنعت ساختمان" بزرگترین صنعت ،حداقل، در کشور ماست چرا که ، علاوه بر اینکه منابع سرمایه کلان را درگیر خود میکند، مستقیما" منابع غیر مستقیم مالی مثل منابع نیروهای متعدد انسانی ، منابع متعدد مصالح ومعادن ، منابع متعدد ماشین آلاتی را هم شامل میگردد که وقتی همه این منابع درگیر این امر را مورد ارزیابی قرار دهیم مشخصا" گستره بسیار بزرگی از جامعه که شامل حال همه افراد میباشد را در برخواهد گرفت ، لذا بیراه و بی جا نیست که بگوییم " صنعت ساختمان " "بزرگترین سرمایه ملی" کشور است، همانگونه که در مقدمه کتب مقررات ملی ساختمان ذکر شده است. به زبانی ساده تر بگویم ، وقتی "مدیریت ساخت" بصورت علمی و با نکته سنجی مهندسی در حین اجرا همراه باشد ، یقینا" موثر در بعد زمان و کیفیت و کمیت خواه بود، و زمانی که به کیفیت مورد نظر بهره برداری دست یابیم ، یقینا" سرمایه گذاری ایمنی انجام شده که تا سالهای زیادی نیاز مجدد به هزینه کردن (خروج سرمایه از بخشی دیگر به این بخش ) را نخواهد داشت و این یعنی کنترل سرمایه ملی.
بنابراین هدف قانونگذار از تعیین شخص حقیقی و یا حقوقی ذیصلاحی که صلاحیت خود را بواسطه سازمان نظام مهندسی ساختمان از وزارت مسکن و شهرسازی اخذ نموده این بوده که اجرای ساختمان توسط مجری ذیصلاح صورت پذیرد تا هرچه بیشتر امر صنعت ساختمان با برنامه ریزی و کنترل و مدیریت کیفی ، علمی و اصولی اجرا شود تا علاوه بر بهینه سازی در منابع ذکرشده دخیل در امر ساخت و ساز ، به ایمنی پایدار ساختمانها و حفظ منابع هم منجر شود.
با نگاهی به روند ساخت در کشورهای توسعه یافته و یا حتی کشورهای در حال توسعه به راحتی میتوان اهمیت "حفظ منابع " را که گویای دوراندیشی قانونگذاران و مجریان آن کشورهاست ، مشاهده کرد، میبینیم که امر ساخت فقط و فقط توسط مجریان ذیصلاح صورت میپذیرد، نه سرمایه گذار.
که متاسفانه در کشور ما سالیان متمادی است که سرمایه گذار بخش مسکن یا ساخت و ساز ، خود مجری و "مدیر ساخت" یا سازنده است، که در بسیاری از موارد که همگان به آن واقف هستند ، باعث کاهش چشم گیر کیفیت ساخت گردید.
اما با اجرایی شدن قانون مجری ذیصلاح در بسیاری از استانهای کشور (هرچند دیر و هرچند ناقص) و امر نظارت برآنها ، بوضوح میتوان تاثیر هرچند اندک آن را در بهبود کیفیت ساخت و سازها مشاهده کرد که حقیقتا" نیاز به توجه جدی متولیان امر از طریق ارائه راهکارهای  "قابل اجرا" جهت واقعی نمودن قانون مجری را دارد؛ چرا که هنوز سرمایه گذار خود را محق و لایق اجرای ساختمان میداند ، فقط به صرف اینکه سرمایه گذار است ، (بگذریم از معدود صاحبکارانی که بر اثر تجربه و انگیزه و علاقه شخصی بطور بازهم تجربی و نه علمی دارای توانایی های اجرایی ای شده اند) و عملا" هم دستمزد مجری را تمام و کمال نمیپردازد و هم علنا" تمایلی به اجرای کار توسط مجری نشان نداده و عملا" عنان کار را دست مجری نمیدهد،...
سوال؟ : واقعا" راهکار چیست؟
            شاید برای پاسخ ابتدا باید ، آسیب شناسی جدی ای در این مورد داشت که واقعا" مجالی بیشتر میطلبد ، یکی از این آسیب شناسی ها بحث مشاغل و عدم توازن بازار مشاغل کشور است که دارای بهم ریختگی و بی نظمی بی انتهایی است که باعث شده یک شخص یک شبه شغل و کسب جد اندر جد خود را رها کرده و از روز بعد ، ساختمان ساز میشود!!! 
این بحث دارای ریشه ها و مشکلات عدیده اقتصادی ، اجتماعی است که در حوصله این مقاله نمیباشد.
لیکن برای یافتن پاسخی سهل تر ، روان تر و سریع تر چیزی که به ذهن متبادر میشود اینستکه ، مجموعه وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ساختمان با سیاستی متحد روندی را در پیش گیرند که صاحبکار (سرمایه گذار) را متقاعد نمایند که باید صلاحیت ساخت داشته باشد و اگر ندارد ، ساخت را به مجری دارای صلاحیت واگذار کرده و خود "مدیر طرح" خود باشد.
لذا در استانهایی که ناظر طبق قانون ارجاع میشود میتواند با قدرت نظارتی خود و تحت حمایت سازمان با سازوکاری از پیش تعیین شده در زمینه حضور فعال مجری و مجاب نمودن سرمایه گذار (صاحب کار)در واگذاری کار به مجری ذیصلاح ، موثر و مفید واقع شود ، اما همانگونه که گفته شد ،حمایت تمام قد سازمان های نظام مهندسی را میطلبد، تا شاید قدمی در نزدیک شدن به هدف بزرگ حفظ سرمایه ملی که همان سرمایه های مالی و جانی هستند برداشت.
این مقاله ادامه دارد...

حامد حسن نژاد 
پاییز 1395