چگونه قیمت آپارتمان چند سال ساخت را تخمین بزنیم؟
چرا آپارتمان چند سال ساخت را گران می خریم؟!
در دوره رونق ملک متاسفانه شاهد هستیم که << برخی >> از مشاورین املاک قیمت هایی بالاتر از قیمت کارشناسی ملک را به خریداران اعلام می کنند، و یا به اصطلاح پشت دستی های کلان می گیرند، این از عدم اطلاع کافی فروشنده و مخصوصا" خریداران است.
تخمین قیمت کارشناسی یک ملک فرمول ساده ای دارد که درزیر به آن اشاره می شود، اما نمی دانم چرا دولت که همیشه در ظاهر عنوان می کند قصد کنترل قیمت مسکن را دارد، با در دست داشتن زیرساختهای شبکه اینترنت و توانایی ایجاد وبسایت های محاسبه گر قیمت ملک اقدام به اینکار نمی کند؟!! به هر حال بنده در حد توان و وسع خود، قدمی برای روشنگری و کمک به هموطنی که با تلاش و هزار بار حساب کتاب نمودن قصد خرید سرپناه دارد بر می دارم، باشد که مثمر ثمر افتد:
باتوجه به اینکه تغییرات قیمت املاک در کشور ما متوالی و مستمر ادامه دار است همیشه یکی از سوالات این است که این ملک الآن چند است؟
احتمالا" برایتان پیش آمده باشد که برای خرید یا فروش آپارتمان، دچار تردید شده باشید که الان قیمت آپارتمانی که قصد فروش یا خریدن را دارم چند است؟
اولین راه حلی که پس از این پرسش در ذهنتان پیدا می کنید این است که بروم از چند مشاور املاک محل مورد نظر سوال کنم، و در بهترین حالت میانگینی از این مشاوره ها را بعنوان معیاری برای قیمت مورد نظر در ذهن داشته باشم. در این نوشتار به شما میگوییم که چگونه قیمت روز آپارتمان کارکرده خود را تخمین بزنید. با ما در ادامه مطالب همراه باشید.
برای برآورد و تخمین درست قیمت ملک باید بدانیم چه آیتم هایی روی قیمت ملک تاثیرگذارند:
پس گام اول شناخت آیتم های تاثیر گذار است وگام دوم دانستن میزان تاثیر هر کدام و نحوه محاسبه آن ها برای برآورد قیمت نهایی ملک است که درادامه به آن می پردازیم.
** قبل از هرچیز باید قیمت ملک نوساز منطقه مورد نظر خود را استعلام کنید، سپس با فرمول های زیر به قیمت اصلی ملک خود برسید:
سال ساخت:
اولین موضوعی که بر قیمت یک ملک تاثیر دارد، سن آن است. اگر فرض کنیم قیمت یک واحد نوساز در محله شما معلوم است، آن وقت می‌توانید از فرمول زیر، قیمت ملک خود را محاسبه کنید:
– قیمت ملک تا ۲ سال، برابر با قیمت واحدهای مسکونی نوساز است.
– بین ۳ تا ۱۰ سال، هر سال ۲ درصد از قیمت، کم می‌شود.
– بین ۱۰ تا ۲۰ سال، باز هم هر سال ۱.۵ درصد کم می‌شود.
– بعد از ۲۰ سال، حدود ۶۵ درصد قیمت یک واحد نوساز.
نکته: قیمت ملک کلنگی از این قاعده پیروی نمی‌کند.
آسانسور و طبقه
مسئله بعدی که باید به آن توجه کرد، طبقه واحد مسکونی و داشتن و نداشتن آسانسور است. برای طبقه اول یا روی هم‌کف، بود و نبود آسانسور، تاثیری بر قیمت ندارد؛ اما از طبقه ۲ به بعد مهم می‌شود.
اگر خانه‌ای آسانسور نداشته باشد، مهم است که واحد مسکونی در کدام طبقه است.
– طبقه دوم، ۵ درصد کاهش قیمت
– طبقه سوم، ۲۰ درصد کاهش قیمت
– طبقه چهارم، ۳۰ درصد کاهش قیمت
اما اگر آسانسور وجود داشته باشد، تاثیر افزایشی، چندان زیاد نیست.
– طبقات ۳ و ۴ هرکدام ۲ درصد افزایش
– طبقات ۵ به بالا حدود ۵ تا ۶ درصد افزایش
پارکینگ
این روزها جای پارک ماشین به یکی از مشکلات شهرهای بزرگ تبدیل شده است. به همین دلیلی داشتن و نداشتن آن، بر قیمت یک ملک تاثیر می‌گذارد و فرض بر این است که هر واحد یک پارکینگ دارد. اگر ملک نوسازی پارکینگ نداشته، قیمت آن نسبت به ملک نوساز دارای پارکینگ ۱۰ درصد ارزان‌تر خواهد بود.
تعداد واحد
تعداد واحد در یک آپارتمان، هم بر میزان آرامش و سکوت آن تاثیر می‌گذارد و هم هزینه‌ها را تغییر می‌دهد. به همین دلیل اگر ملک نوسازی تک واحدی باشد، نسبت به ملک چندواحدی ۱۰ درصد گران‌تر خواهد بود.
مثال
فرض کنید شما یک واحد مسکونی ۵ ساله دارید یا می‌خواهید بخرید. گفتیم قیمت واحدهای مسکونی تا سال دوم بدون تغییر است و پس از آن برای هر سال ۲ درصد از قیمت کم می‌شود که اینجا ۳ تا ۲ درصد کم شده و قیمت ملک ۵ ساله ۹۴ درصد ملک نوساز خواهد بود.
حالا اگر در همان محله یک واحد ۱۵ ساله داشته باشیم قیمتش چقدر می‌شود؟ بین سال سوم تا دهم هر سال ۲ درصد کم می‌شود یعنی ۱۶ درصد. از سال یادزهم تا پانزدهم هم سالی ۱.۵ درصد کم می‌شود یعنی ۷.۵ درصد. مجموعا ۲۳.۵ درصد کم می‌شود و این یعنی قیمت سال پانزدهم برابر با ۷۶.۵ درصد ملک نوساز است.
توجه: تاثیر عوامل گفته شده ممکن هست در مناطق مختلف شهری مقداری متفاوت باشد، و یا ممکن است طراحی داخلی یا فضای داخلی یک ملک آنقدر مناسب و بجا و دقیق باشد که روی قیمت تاثیر بگذارد، آنچه اینجا گفته شده است براساس "میانگین" بدست آمده از تحقیقات میدانی می‌باشد.
امیدوارم این موضوع مهم برای خواننده گرامی موثر بوده و از این متن در خرید هاو یا فروش املاک چند سال ساخت خود بهرمند گردند.
