در تهران ساخت و ساز مسکن چقدر سود دارد

بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی سال 1389، نسبت ارزش زمین به کل هزینه تمام‌شده ساختمان‌های تکمیل‌شده در کل مناطق شهری کشور معادل 46.9 درصد بود.

در این سال نسبت مذکور برای ساختمان‌های تکمیل‌شده در شهر تهران به 59.3 درصد رسید که در مقایسه با سال قبل از آن، 1.1 واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.

به عبارت دیگر سال 89 نزدیک به 50 درصد از قیمت تمام‌‌شده ساخت ‌و سازهای مسکونی را ارزش زمین تشکیل داده است.

مصالح ساختمانی

پس از موضوع زمین، مهم‌ترین عامل تأثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن، مصالح ساختمانی و سهم آنها در قیمت تمام شده مسکن است.

بر اساس آخرین گزارش‌های مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مصالح ساختمانی در نیمه اول سال 90 هم شاهد رشدهای شدید قیمت این کالاها در مقایسه با نیمه اول سال 89 هستیم، قیمت مصالح ساختمانی در این دوره حدود 22 درصد افزایش پیدا کرده است.

احمد اسکویی، توزیع‌کننده تأسیسات و مصالح ساختمانی نیز در مورد افزایش قیمت این محصولات می‌گوید: متوسط قیمت تجهیزات تاسیساتی همچون تهویه مورد استفاده در ساختمان در فاصله زمانی ابتدای دی تا ابتدای بهمن سال گذشته با 60 درصد افزایش همراه بود. همچنین در دوره زمانی گفته شده متوسط قیمت انواع فولاد 20 درصد، انواع سیمان 11 درصد و انواع تجهیزات گرمایش و سرمایش در ظرفیت‌های مختلف 45 درصد افزایش داشته است.

دستمزد نیروی انسانی

یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن، دستمزدی است که سازندگان باید به نیروی انسانی فعال در این حوزه پرداخت کنند. همان‌گونه که انتظار می‌رفت، این شاخص هم طی سال‌های اخیر بویژه دو سال 89 و 90 در مقایسه با سال‌های پیشین با شیبی تندتر افزایش یافته است.

خیرالله عابدی از معماران و سازندگان با سابقه در تهران و شهرستان‌ها با تأیید افزایش قابل ملاحظه دستمزد کارگزان ساختمانی می‌گوید: یک کارگر ساده ساختمانی در سال گذشته با ساعتی 3000 تا 3500 تومان کار می‌کرد، اما در سال جاری با کمتر از 5000 تومان بسختی حاضر می‌شوند کار کنند.

دستمزد یک بنای ماهر سال گذشته حدود ساعتی 5000 تا 6000 تومان بود، اما امسال به کمتر از 8000 تومان راضی نیستند.

گچکار تا پیش از این با ساعتی6000 تا 6500 تومان کار می‌کرد امسال به کمتر از 8000 تومان برای هر ساعت راضی نیست.

سرجمع قیمت تمام‌شده

با در نظر گرفتن مجموع این قیمت‌ها می‌توان این‌گونه نتیجه گرفت که در حال حاضر ساخت هر متر واحد مسکونی حدودا 550 تا 600 هزار تومان برای سازندگان تمام می‌شود.

به عبارت دیگر، در شرایط معمول و با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز به عنوان مثال یک آپارتمان 70 متری حدودا 38.5 تا 42 میلیون تومان هزینه ساخت دارد.

به این مبلغ باید حدود 20 درصد هزینه تأمین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسوولیت ساختمان، مالیات و عوراض و.... نیز افزود که قیمت تمام‌شده را به 46.2 میلیون تا 50.4 میلیون تومان می‌رساند بنابراین در صورتی که قیمت فروش یک آپارتمان نوساز در مرکز شهر تهران حدود دو نیم تا سه میلیون تومان باشد، از مابه‌التفاوت قیمت ساخت و فروش حدود 128.8 تا 159.6 میلیون تومان عاید سازنده خواهد شد.

بنابر گزارش‌های میدانی، قیمت زمین در همین مناطق بین چهار تا چهارونیم میلیون تومان برآورد می‌شود و اگر فرض را بر ساخت پنج طبقه واحد مسکونی در یک زمین حدودا 120 متری بگذاریم، هزینه‌ای که بابت خرید زمین پرداخت شده است، حدود 480 تا 540 میلیون تومان خواهد بود.

از آنجا که بنابر مصوبات موجود حدود 60 درصد مساحت زمین، امکان قرار گرفتن زیر بنا را دارد، متراژ واحدهای مسکونی این ساختمان فرضی، حدود 70 متر خواهد بود.

از این رو برای محاسبه بهایی که خریدار زمین پرداخت کرده است، باید 480 تا 540 میلیون تومان را به پنج واحد 70 متری تقسیم کنیم یعنی 350 مترمربع که نتیجه حدود یک میلیون و 370 تا یک میلیون و 540 هزار تومان می‌شود.

از مجموع این محاسبات و با اضافه کردن قیمت ساخت هر مترمربع به این نتیجه می‌رسیم که هر مترمربع آپارتمان بین یک میلیون و 870 تا دو میلیون و 114 هزار تومان می‌شود.

از این رو می‌توان گفت تخمین سودی بین 630 تا 886 هزار تومان به ازای هر مترمربع ساخت و فروش آپارتمان، برآوردی غیرواقع‌بینانه نخواهد بود. اگر این اعداد تخمینی را در 350 مترمربع کل زیر بنا در نظر بگیریم، سود کل 220 میلیون تا 310 میلیون تومان خواهد بود.

برگرفته از vivannews