پیش بینی وضعیت بازار مسکن ایران

که اگر سازنده سرمایه گذاری بطور دائم در این بخش حضور فعال میداشت در هر دوره 3 یا 4 ساله طی روند افزایش جهشی قیمتها ، با یک تحول و جهش و افزایش چندصد درصدی مواجه می گردید و باعث چندین برابر شدن سرمایه اش می شد، در آن سالها همه چیز بر وفق مراد یک سازنده بود ، شاخص های تاثیرگذاری چون نرخ بالای رشد جمعیت و نیاز فراوان به مسکن، نرخ بالای مهاجرت روستاییان به شهرها، آمار بالای ازدواج و وجود تقاضای زیاد خانه اولی ها، امنیت و تداوم و پایدار بودن بازار سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز که باعث گردیده بود، املاک هر ساله دارای ارزش افزوده قابل ملاحظه ای باشند، بطوریکه تقاضای خرید مسکن علاوه بر خانه اولی ها، برای صاحبان خانه نیز، به نوعی سرمایه گذاری بدل گردد. اما در سالهای اخیر نه سازندگان به نسبت مشکلات این کار در مقایسه با نرخ سود اعطایی بانکها، به سود مناسبی میرسند و نه متقاضیان واقعی توانایی تهیه ملک مناسب زندگی برای خانواه خود را دارند.

ریشه یابی مشکل

 در یک دهه اخیر بعد از اتفاقات بدون مطالعه ای که در بخش انبوه سازی مسکن های کم کیفیت رخ داد، بازتاب منفی سیاست عرضه انبوه، بدون توجه به جنس تقاضای مصرف، باعث سوق داده شدن سرمایه بسیار بسیارهنگفتی از سوی دولت شد که سالهای پیشین بصورت وام های مسکن جهت ساخت به سازندگان تعلق می گرفت و نیروی محرکه مناسبی برای حمایت سرمایه گذاران بخش مسکن بود، به سوی بازاری انبوه و باکیفیت ضعیف گردد، که بزودی بدلیل کیفیت پایین ناچار به هزینه مجدد برای تعمیرات و مقاوم سازی خواهند شد و به نوعی اتلاف منابع خواهد بود.

دیگر بازخورد این سیاست اشتباه به همراه سایر سیاستهای اعمال شده بر اقتصاد، کاهش توانایی بازار تقاضا برای تامین مسکن  و خرید مسکن بهتر برای متقاضیان می باشد، بطوریکه هم اکنون بازار مسکن ایران دچار عدم توازن در عرضه و تقاضا گردیده است و این عدم توازن درحالیست که هم بازار عرضه کننده مشقات ساخت وساز را که شامل روند پرپیچ و خم آزاردهنده بوروکراسی اداری از مرحله شروع تهیه پروانه در شهرداری ها و مراجع صدورپروانه و مراحل ساخت و پایان کار را متحمل میشوند و هم باسود بسیار کم در مقابل مشقات این کار و همچنین دشواریهای فروش واحدهای ساخته شده مواجه هستند و هم بخش متقاضی مسکن ، باعدم توانایی خرید بهینه مواجه است.
درحال حاضر افزایش هزینه های تامین مایحتاج اولیه خانوار ایرانی آنقدر بالا رفته که  در سبد ذخیره خانواده ایرانی مبلغ قابل توجهی برای تامین مسکن دائم فراهم نمیگردد، بنابراین قسمت تقاضا همچنان ضعیف است، از سویی دیگر افت چشمگیر نرخ رشد سالانه جمعیت، تاثیر بسیار زیادی در افت تقاضای مسکن داشته است، بطوریکه نرخ رشد جمعیت کشور بین سالهای 90 تا 95 طبق آمار رسمی، در بخش شهری 2/0- درصد و در بخش روستایی 73/0- درصد می باشد که خو د نشان از رشد منفی تقاضای مسکن نیز خواهد بود.

 بنا بر این مشاهده میشود که توازن بین عرضه و تقاضا حداقل به دو دلیل اصلی از سوی بازار تقاضا یعنی عدم توانایی و قدرت خرید متقاضی و دوم نرخ رشد منفی جمعیت از یک طرف و یک دلیل اصلی از سوی بازار عرضه یعنی عدم سود آوری مناسب و توجیه اقتصادی، دچار کلاف سردرگمی شده که گشودن آن به راحتی مقدور نمیباشد.
کندی و متوقف شدن حرکت چرخ صنعت ساختمان در سالهای اخیر ضربه سنگین دیگری به معضل بیکاری جامعه ایران نیز وارد ساخته است.
طبق آمار، 75 صنعت وابسته به مسکن وجود دارد و بگفته عضو کمیسیون عمران مجلس، بطور کلی صنعت ساختمان با حدود 100 شغل ارتباط مستقیم و با بالغ بر 200 شغل ارتباط غیر مستقیم دارد، و معضل کندی چرخ صنعت ساختمان ارتباط مستقیمی با مشکل بیکاری و تعداد بسیار زیاد شغلهای وابسته و تبعات اجتماعی ناشی از ضربه وارده به اقتصاد خانواده های مرتبط با این صنعت خواهد داشت.

 

راه حل چیست؟

چگونه میتوان صنعت ساختمان را که در کلاف پیچیده ای سردرگم گردیده نجات داد و چرخ محرک آنرا دوباره بچرخش درآورد ؟

بنظر نگارنده دو مسئله بنیادین را باید راه حلی جست:  

1-   افزایش قدرت تقاضا برای خرید مسکن که دولت در سالهای اخیر نسبت به  افزایش تسهیلات خرید مسکن اقدام نموه، قافل از اینکه سبد عام خانوار ایرانی توانایی بازپرداخت این تسهیلات در یک دوره 12 ساله با سود بالای آنرا ندارد و بطورکلی بخش زیای از متقاضیان خرید مسکن قید استفاده از این تسهیلات را میزنند، لذا تاثیر آنچنانی بر بخش تقاضای مسکن نگذاشته است، این راه حل تنها در صورتی تاثیرگذار خواهد بود که علاوه بر افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات به مدت بسیار طولانی تر جهت توانایی بازپراخت ماهانه آن از سوی تسهیلات گیرندگان ، شناور کردن و ایجاد انعطاف در زمان بازپرداخت و مقدار آن و سود متعلقه توسط متاضی وجود داشته باشد، کاری که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته و یا در حال توسعه دنیا انجام میگیرد.

 

2-   دولت بفکر چاره ای باشد که علاوه بر کنترل تورم درآمد خانوار ایرانی افزایش یافته تا در سبد زندگی او ذخیره و پس اندازی باقی بماند و بتواند نسبت به خرید مسکن اقدام نماید، از سویی دیگر مراجع صدور پروانه باید در این دوره زمانی که ارزش املاک و زمین ها بالا رفته، مخصوصا" در شهر ها و کلانشهرها و استانهای باتراکم و پراکنگی جمعیتی فراوان مثل استان گیلان نسبت به افزایش تراکم ساخت با در نظر گرفتن ضوابط خاص شهرسازی و تامین حداقل های امنیت و آرامش و رفاه ساختمانها و محله ها اقدا نماید، تا سرمایه گذاران مسکن در چرتکه محاسبه میزان سرمایه گذاری خود و سود حاصله رقبت به حضور دائم در بخش مسکن را داشته باشند تا چرخ این صنعت در حرکت باقی بماند و از طرفی حمایت دولت در این بخش نیز مزید بر علت خواهد بود.

نتیجه گیری

با تحلیلی که انجام گرید پیش بینی میگردد علی رغم افزایش چند درصدی هزینه های ساخت و علی رغم سود کم سازندگان، تا زمانیکه بازار تقاضا به توانایی لازم برای خرید مناسب نرسد، افزایشی چشم گیر وجود نخواهد داشت (با توجه به اینکه همه شرایط برای افزایش قیمت وجود دارد). و تا زمانی که نرخ افزایش قیمت مسکن به نرخ سودهای بانکی نرسد، یا نرخ سو بانکی کاهش نیابد، آن قسمت از نقدینگی های جاری در بانکها نیز مسیر دیگری بغیر از بانک را طی نکند و این وضعیت طی سالهای آتی همچنان ادامه یابد.
 آنچه بنظر میرسد، با توجه به ریشه های مشکلات موجود و بررسی آنها، افزایش قدرت کفه تقاضا و ایجاد آرامش و امنیت خاطر در بخش عرضه برای وجود انگیزه حضور در صنعت ساختمان، از اهم اهداف برای رهایی از سکوت و سکون مسکن است که حیقتا" همتی والا میطلبد ، در غیر این صورت آینده مسکن و ساختمان و تعدد شغلهای وابسته به آن با توجه به نرخ منفی رشد جمعیت و عدم سودآوری لازم و توجیه اقتصادی لازم برای سازندگان، بطور جدی در معرض خطر خواهد بود.
 حامد حسن نژاد - مرداد96